НА ПОРОГЕ ИПОТЕЧНОГО ДЕФОЛТА

В России наблюдается серьезный рост ипотечного кредитования, обусловленный, во-первых, ослаблением рубля под влиянием внешних факторов и стремлением сограждан защитить свои сбережений и, во-вторых, опасением роста кредитных ставок со стороны тех, кто планировал обзавестись недвижимостью чуть позже. Однако это может привести к увеличению проблемной задолженности в будущем, считают специалисты финансового рынка.

За 1-е полугодие 2014 года банки РФ выдали населению кредитов на покупку жилья с начала года на общую сумму 758,4 млрд рублей, рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года — более 39%.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет около 3,04 трлн рублей. За последние 6 месяцев ипотечный портфель увеличился на 390 млрд рублей (прирост 14,7%).

По итогам года банки выдадут кредитов на покупку жилья на сумму 1,5 трлн рублей против 1,354 трлн рублей в прошлом году.

На сегодня данный сегмент кредитования считается наиболее стабильным, показывающий уверенный рост уже на протяжении 5 лет. Упадок был зафиксирован лишь в кризисный 2009 год (более чем в 4 раза по сравнению с 2008 годом с 655,8 млрд. рублей до 152,5 млрд. рублей).

Активный рост объема выданных ипотечных кредитов, который сейчас наблюдается, можно объяснить рядом причин.

Во-первых, ослабление рубля под влиянием внешних факторов стимулировало потребительскую активность в направлении крупных инвестиций, а не формирования накоплений, и сделало недвижимость популярным объектом для подобных вложений. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой покупке защиту своих сбережений.

Во-вторых, заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются в дальнейшем роста ставок и инфляционного роста стоимости недвижимости и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально.

Кроме того, сами банки сегодня ведут активную борьбу именно за ипотечного (т.е. самого надежного) заемщика, и темпы увеличения ипотечных банковских портфелей в прошедшем полугодии существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей. Так, например, если ипотека выросла, как было сказано ранее, на 39%, то необеспеченное кредитование лишь на 20%.

По данным Росреестра, 1-е полугодие текущего года показало очередной рекорд — более 26% сделок на покупку квартиры были совершены с использованием целевого кредита (около 75% приходится на новостройки).

Рассматривая региональную специфику ипотечных займов, уровень объема кредитования и просрочки, лидируют по-прежнему города и регионы федерального значения.

Наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Тюменской области. В совокупности в этих регионах было выдано 30,4% всех ипотечных займов. За прошедший год «расстановка сил» существенно не изменилась, что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.

Говоря о средних сроках кредитования, то в целом по стране за год они сократились на 1,3%, и сейчас составляют 14,6 лет. Безусловно данный показатель в разы отличается друг от друга в зависимости от региона.

Так, например, самый большой средний срок кредитования в Тюменской области (17,3 года), самый короткий — в Кемеровской области (11,4 года). В Москве он находится на уровне близкому к среднему по стране — 14,4 года, в Московской области — 14,3 года.

В среднем по стране размер ипотечного кредита составляет около 1,7 млн. рублей. Однако в зависимости от региона он варьируется, например, в Москве — 3,6 млн рублей, в Новосибирской области — 1,4 млн рублей, а в Самарской области — 1,34 млн рублей, что, естественно, объясняется различной стоимостью недвижимости в разных регионах страны.

В свою очередь, вместе с ростом рынка изменяются и показатели просроченной задолженности по ипотеке. По итогам 1-го полугодия текущего года объем просроченной задолженности в данном сегменте составляет 40,8 млрд рублей, что меньше прошлогоднего показателя на 2,7%, однако больше показателя на начало года на 3,2%. Таким образом, можно говорить о том, что просроченная задолженность после некоторого снижения опять показывает рост.

В условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (просрочка от 90 дней и выше) с начала 2014 года несколько возросла с 2,04% до 2,1% на текущий момент.

Кредиты, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, занимают 95,6% от объема выданных, что свидетельствует о сравнительно о высокой дисциплинированности заемщиков в данном сегменте.

По итогам 2014 года аналитики прогнозируют, что просроченная задолженность составит около 42 млрд рублей. Однако в будущем (2015-2016 г.г.) есть опасность увеличения данного показателя.

Сегодня большинство банков стремятся увеличить объемы выдачи ипотеки, как наиболее стабильного сегмента, в том числе за счет расширения круга потенциальных заемщиков — сейчас нередки предложения по кредитам с низким первоначальным взносом (10%) и без предоставления справки по форме 2-НДФЛ.

Таким образом, деньги на покупку жилья могут получить люди, имеющие «серые» доходы, именно те, кто наиболее уязвим в случае колебаний на рынке труда. Опыт экономического кризиса 2009 года показал, что таким сотрудникам первым сокращают зарплату и увольняют, а данные факторы неизбежно повлекут за собой быстрый выход на просрочку.

Стоит также отметить, что просроченная задолженность по ипотеке, как правило, возникает в среднем через 2-2,5 года после получения кредита. Разумеется, необходимо учитывать, что катализатором для более активного роста просроченной задолженности в дальнейшем может стать существенное ухудшение макроэкономической ситуации в стране, которая уже сейчас оценивается экспертами как нестабильная.

Портрет должника сейчас выглядит таким образом: средний возраст — 35-40 лет, образование высшее, как правило, у большинства есть семья, у более 50% — дети. В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту называют «временные трудности», «потеря работы».

По последним данным ипотечные заемщики в среднем по России отдают около 36% своих доходов на погашение кредита при среднем доходе в 32 тысячи рублей (отметим, что данный показатель не должен превышать 40%, если он больше, то возможность выхода заемщика на просрочку существенно возрастает). Средняя сумма долга на сегодня составляет чуть более 1 млн рублей против 896,4 тысячи рублей в прошлом.

Президент коллекторского агентства Sequoia Credit Consolidation Елена ДОКУЧАЕВА:

— В последнее время россияне волнуются за свои сбережения, многие перестают доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения.

В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране традиционно рассматривают покупку жилья. Те же, кому не хватает сбережений на подобное приобретение, все активнее прибегают к услугам банков по ипотечному кредитованию.

К сожалению, как мы видели на примере кризиса 2008-2009 годов, далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной экономической ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет, не говоря уже о более долгой перспективе. Да и предвидеть возможные колебания цен на рынке недвижимости также непросто.

Все это вызывает серьезные опасения, как бы бум ипотечного кредитования через 2-3 года не обернулся бумом неплатежей по выданным сегодня ипотечным кредитам.