В Волгограде сосредоточено большое количество складских объектов. По экспертным оценкам, их объем в общей сложности составляет не менее 1 000 000 кв. метров, однако в настоящее время в коммерческих целях используются лишь немногим более 400 000 кв. метров. Износ существующих и недостаток новых качественных объектов — это на сегодня проблема №1 на волгоградском рынке складских помещений.
Так уж складывается…
На сегодняшний день спрос на складские помещения в условиях экономического спада не слишком высок, а потому говорить о дефиците качественных объектов и не приходится.
«В условиях сложившейся ситуации итак невысокий спрос на складские помещения падает, — приводит свою оценку Николай КРАСНОПОЛЬСКИЙ, коммерческий директор торговой компании «АС». — Большинство заинтересованных компаний сегодня сокращают свою затратную часть, ведь только лишь аренда склада подразумевает обязательное наличие и, соответственно, содержание своего или опять-таки арендованного транспорта, наличие торгового отдела, бухгалтерии, работников склада и т. д. Безусловно, содержание такой структуры весьма затратно для компаний, а в некоторых случаях даже убыточно. Поэтому, если раньше в нашу компанию часто обращались за услугами аренды складов, то сегодня наших клиентов все больше интересуют предлагаемые нами комплексные логистические услуги. Помимо экономических факторов на падение спроса повлияло также развитие сетей, которые, в свою очередь, строят и развивают собственные распределительные центры».
Тем не менее, как бы ни обстояли дела, неприглядность складской ситуации в Волгограде, что называется на лицо, ведь по данным MACON Realty Group все используемые под складские нужды площади введены в эксплуатацию 20 и более лет назад, основными источниками складов в городе являются производственные помещения бывших предприятий и заводов. Некоторые частично реконструированы, но подавляющее большинство из них не удовлетворяют требованиям общепризнанных стандартов.
Николай КРАСНОПОЛЬСКИЙ/«АС»: «Большинство предлагаемых складских помещений не удовлетворяют сегодня общепринятым стандартам. Многие из них должным образом не отапливаются, не оборудованы холодильными мощностями (что особенно важно при работе на продовольственном рынке), не имеют специализированной техники, не располагают офисными помещениями. Такие склады могут удовлетворять нужды компаний лишь с узким ассортиментом товаров, не требующих особых условий хранения».
Пожалуй, с данным мнением согласится большинство экспертов. По некоторым данным материальное истощение большей части складов стало основной причиной их неликвидности.
«В сегодняшних условиях, сложившихся на рынке складской недвижимости, основную массу представленных складов можно классифицировать как класс D, — делится мнением Фярит ХАЛИУЛИН, директор логистической компании «Бомонд». — Безусловно, они в большинстве своем не отвечают предъявляемым требованиям, ведь согласно нормам это должны быть склады, оснащенные пандусами, пылеотталкивающим напольным покрытием, стеллажами, вентиляцией, с шагом колонн 12 метров, высотой потолков от 8 до 12 метров. К сожалению, лишь небольшая часть существующих складских помещений может удовлетворить всем вышеперечисленным стандартам».
Представленная «Журналу Руководителя» компанией MACON Realty Group статистика свидетельствует о том, что в Волгограде предложить определенный тепловой режим могут только около 10% складских комплексов. Практически все существующие помещения находятся под круглосуточной охраной, но лишь единицы из них имеют современные системы видеонаблюдения. В 60% складов есть все необходимые коммуникации. Около 50% помещений обладают железнодорожными подъездами и пандусами, и всего лишь 30% складов располагают офисными площадями и вспомогательными помещениями. Тем временем, развитие рыночных отношений неукоснительно влечет за собой повышение требований со стороны клиентов к предлагаемым услугам. Сегодня уже малого кого из них можно заинтересовать только лишь качественными площадями — аппетит компаний многократно возрос.
Николай КРАСНОПОЛЬСКИЙ/«АС»: «При общей тенденции снижения спроса оставаться конкурентоспособными удается лишь тем компаниям, которые способны предоставлять высококачественный комплекс логистических услуг, выходящих за пределы обычной аренды складских помещений. На привлекательность предложения влияет возможность складской переработки грузов, компьютерного учета, обеспечения условий хранения, наличия складских механизмов и техники, офисных помещений со всеми необходимыми коммуникациями. Безусловно, важную роль играет и территориальное расположение того или иного склада, близость к транспортным магистралям, наличие железнодорожных путей, а также подъездных путей для большегрузного транспорта».
Принимая во внимание все вышесказанное, можно говорить о том, что в городе фактически отсутствуют качественные складские комплексы, отвечающие всем требованиям современного рынка. Наиболее же качественные склады используются для собственных нужд их владельцев. А потому, делая прогнозы на перспективу, стоит задуматься о том, в какой непростой ситуации окажется Волгоград, когда наконец-таки будет построен долгожданный обход города, по которому должен будет хлынуть поток грузов. Конечно, перспектива это весьма и весьма отдаленная, но, как говорится, готовь сани летом…
Фярит ХАЛИУЛИН/«Бомонд»: «Критичная ситуация, о которой мы сегодня ведем речь, требует незамедлительного разрешения. Конечно же, начинать нужно со строительства новых современных помещений, принимая во внимание все действующие нормы и стандарты. Мы располагаем для этого достаточными территориями, надо только создать благоприятные экономические условия для привлечения инвесторов. Кроме того, я считаю, что развитие складского и логистического потенциала напрямую зависит от развития транспортных магистралей города и области. А это значит, что разрешение волгоградских проблем со складскими площадями должно быть неразрывно связано с решением проблем дорожных».
За символическую плату
«Складской» уровень арендных ставок в Волгограде в среднем на 27,6% ниже, чем, например, в его «южном» соседе — Краснодаре. По мнению экспертов MACON Realty Group, это напрямую связано с наличием в городе большого объема некачественных складских помещений, созданных на базе пришедших в упадок промышленных предприятий. Арендные ставки в них зависят от качества и инфраструктурных характеристик. На отапливаемые склады средняя стоимость аренды составляет порядка 220 рублей за кв. метр в месяц. Средняя стоимость неотапливаемых складов составляет около 150 рублей за метр. Безусловно, сыграло свою роль и ухудшение макроэкономической обстановки в стране в целом. В результате стоимость аренды склада в Волгограде в среднем снизилась на 30-40%. Большая часть вакантных складских площадей предлагаются к продаже. В черте города стоимость складских помещений колеблется от 18 тыс. рублей до 27 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Среди отстающих
Стоит отметить, что просветы в конце кризисного туннеля не столь оптимистичны, как многим из нас и хотелось бы. На сегодняшний момент к реализации в Волгограде был заявлен только один логистический центр класса А. В конце 2007 года заявила о своих намерениях компания «Евразия». Изначально данный проект оказался весьма привлекательным для города-героя, поскольку масштабность его могла бы стать первым большим шагом Волгограда навстречу складской цивилизации. Напомним, что проект «Евразии» предполагает строительство логистического центра в Волгоградской области — в 5 км от Волгограда (федеральная трасса М6 «Волгоград-Москва»). Площадь складского комплекса должна составить 260 730 кв. метров (сравните: на сегодня мы имеем действующих складских помещений общей площадью 400 000 кв. метров). Первую очередь площадью 43 834 кв. метров планировалось ввести в эксплуатацию в III квартале 2008 года, весь же проект планировалось завершить к 2010 году. Однако в связи с ухудшением макроэкономической ситуации компания так и не ввела в намеченный срок первую очередь проекта. По оценкам специалистов компании MACON Realty Group, случится это не раньше, чем в 2011 году.
На сегодняшний день среди крупнейших городов Южного федерального округа Волгоград имеет наименьший объем заявленных к реализации проектов. Так, в Краснодаре заявлено к реализации около 1 279 000 кв. метров, в Ростове-на-Дону около 600 000 кв. метров, а в Волгограде всего 260 000 кв. метров. Основной причиной такого положения является все тот же большой объем некачественных складских помещений, который способен по приемлемой цене удовлетворить сложившийся спрос.
Резюмируя все вышесказанное и соглашаясь с мнением экспертов, можно говорить о том, что возможности активного развития рынка качественных складских объектов в Волгограде, в первую очередь, сопряжены с реализацией городом транспортно-логистического потенциала. Без активной государственной политики, направленной на формирование в городе регионального логистического центра, инвестиции в строительство качественных складских мощностей будут носить единичный характер.
Евгения СОКОЛОВА, «Журнал Руководителя».
Категории: 
Метки:
Loading ...