ЗДЕСЬ БУДЕТ ГОРОД-САД?

Если рассматривать рынок недвижимости Волгограда в сравнении с рынками других городов ЮФО, то получается несколько противоречивая картина. С одной стороны, в городе-миллионнике Волгограде строится жилья в 4 раза меньше чем в 800-тысячном Краснодаре и вдвое меньше чем в 600-тысячном Сочи. С другой — Волгоград, являясь далеко не самым благополучным с точки зрения уровня жизни населения городом, характеризуется ценами на первичном рынке выше, чем и в Краснодаре, или Ростове-на-Дону (касается это в первую очередь жилья эконом-класса) — значительно более развитых и «богатых» городах. Однако если рассматривать все сопутствующие факторы, то развитие ситуации представляется вполне закономерным и логичным. Высокие цены в городе — это как раз причина небольшого объема строительства и высокого дефицита на первичном рынке. То есть спрос на жилье существует, если не учитывать временные кризисные колебания, но обеспечить его качественным и адекватным рынку предложением застройщики не в состоянии.

Причина этому — очень внимательный контроль администрации города за соблюдением требований СанПиН. Согласно им, строительство многоэтажной недвижимости в центральной части Волгограда практически невозможно. Поэтому предлагается возможность комплексного освоения крупных территорий на окраинах города. Привлекательной эта возможность не является, так как строительство крупных проектов на окраинах несет в себе слишком много рисков. Во-первых, спрос на жилье в таких районах является достаточно низким, все хотят жить ближе к центру. Во-вторых — затраты на подведение коммуникаций и социальную инфраструктуру делают себестоимость строительства каждого квадратного метра достаточно высокой, окупить которую при данном уровне спроса будет непросто.

Вот и получается, что в центре строить нельзя, а на окраинах — не выгодно. Поэтому в последние несколько лет число выданных под МЖС участков в Волгограде можно пересчитать «по пальцам». Негативную роль играет и финансовый кризис, в связи с которым спрос на объекты жилой недвижимости снизился, а банковское финансирование получить практически невозможно.

Несмотря на все трудности работы в сегменте проектов комплексного освоения территорий, именно они, являясь практически единственным возможным для девелоперов вариантом, составляют значительную часть всех строящихся объектов жилой недвижимости. На стадии возведения находятся 4 проекта, общая площадь которых после полной сдачи в эксплуатацию составит 734 тыс. кв. м. Самый крупный из проектов КОТ Волгограда — «Снегири» компании «ПСК «Евро-Дом». Общая площадь комплекса составляет 400 тыс. кв. м, он расположен в Дзержинском районе Волгограда. На территории комплекса будет обустроена вся необходимая социальная инфраструктура, включая детские сады, школы, торговые центры и т.д. Остальные 3 проекта, это: «Янтарный город» (ВЗ ЖБИ №1) площадью 124,4 тыс. кв. м, «Волгоград-Сити» («Инвест-Строй») на 150 тыс. кв. м и «Олежкина Слобода» («Прозелит Строй») на 60 тыс. кв. м. Все они расположены в разных районах города и также подразумевают полный набор необходимой социальной инфраструктуры.

Еще 3 проекта КОТ на стадии проектирования не успели войти в фазу активной реализации до кризиса. Теперь это практически невозможно, ввиду сложностей с привлечением банковского финансирования и снизившейся платежеспособностью покупателей. Самый крупный из этих проектов — «Ангарский» (застройщик — «Волгопромстрой»), предполагающий строительство 2,3 млн. кв. м многоэтажного и малоэтажного жилья. Проект был заявлен в 2008 году, располагается на 450 га и содержит полный набор социальной и развлекательной инфраструктуры. Общий объем инвестиций, необходимый для его реализации — порядка 43,5 млрд. руб. В период кризиса такое финансирование найти крайне сложно, поэтому дальше заявлений застройщик пока не продвинулся.

Большинство строящихся сейчас объектов (в т.ч. в рамках проектов КОТ) планируется к сдаче в 2010-2011 гг. По прогнозам MACON Realty Group, в этот период будет сдано 634 тыс. кв. м — почти 80% всех строящихся объектов. И еще 167 тыс. кв. м будет введено в эксплуатацию в 2012 г. Учитывая, что в связи с кризисом на рынке новых проектов почти не появляется, этот объем если и будет увеличен, то очень незначительно.

Уже сейчас можно с уверенностью говорить о том, что в 2011-2012 гг. низкие объемы ввода жилья вызовут жесточайший дефицит на рынке недвижимости Волгограда. Ситуация последних лет, когда превышение спроса над предложением вызывал о реакцию застройщиков в виде увеличения цен усилится и усугубится.

Планируемый объем ввода многоэтажного жилья по классам, кв. м

До кризиса, при сопоставимой себестоимости строительства, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Волгограда составляла порядка 57 тыс. руб. Это на 15% больше чем в Краснодаре или Ростове-на-Дону в тот же момент времени. При этом необходимо учитывать, что по уровню развития бизнеса, доходам населения и инвестиционной привлекательности последние 2 города стоят далеко впереди Волгограда. Это подтверждает и последний рейтинг Forbes, согласно которому Краснодар в рейтинге лучших нестоличных городов для ведения бизнеса занимает 1 место, Ростов-на-Дону — 6, а Волгоград лишь 20.

Единственной объективной причиной, по которой цены в Волгограде держались на столь высоком уровне, был большой объем неудовлетворенного спроса. Застройщики, увеличивая стоимость квадратного метра, имели возможность фильтровать покупателей с помощью ценовой политики и обеспечивать потребности только наиболее богатой части клиентов. Основной же объем спроса оставался неудовлетворенным.

Поэтому даже с приходом кризиса спрос еще несколько месяцев держался на прежнем уровне, рынок отреагировал на экономическую нестабильность с запозданием. К ноябрю 2008 года, когда по всей России цены уже снизились на 5-7%, в Волгограде они продолжали пребывать на докризисном уровне. И только в начале 2009 года произошло резкое снижение цен на первичном рынке на 10%. С того момента до начала второго полугодия, стоимость квадратного метра в городе снижалась на 3-4% в месяц. Летом же падение несколько приостановилось, так цены на рынке достигли критической отметки.

Сейчас стоимость квадратного метра на первичном рынке Волгограда составляет порядка 42 тыс. руб. Это на 35% меньше, чем октябре 2008 года, когда этот показатель достиг пикового значения. Цена в эконом-классе составляет около 41,5 тыс. руб., в бизнес-классе — 44 тыс. руб. Разница в ценах между бизнес-классом и эконом-классом составляет не более 5%, тогда как до кризиса она находилась на уровне 26%. Этот тренд отмечен не только в Волгограде, но и в остальных городах ЮФО, и России в целом. В кризис спросом пользуются только объекты минимальной стоимости.

Снижение цен стало реакцией застройщиков на значительное уменьшение количества сделок на первичном рынке. В Волгограде основную часть потребителей жилой недвижимости (порядка 75%) составляют местные жители. Остальные 25% — представители Москвы и Северных регионов страны. Первые в подавляющем большинстве случаев приобретают недвижимость в целях улучшения жилищных условий, а вторые — с целью инвестирования в растущую в цене жилую недвижимость и последующего проживания. Когда пришел кризис обе категории покупателей значительно снизили свои запросы — инвесторы просто ушли с рынка, а местные жители, испытав на своем кошельке последствия экономической депрессии, были вынуждены отложить решение о покупке. Кроме того, такой популярный раньше инструмент, как ипотечные займы для покупки жилья, также перестал быть доступным для населения. Спрос снизился почти на 80%, оставшись только в сегменте самых доступных малоформатных квартир, которых становится все меньше.

Зависимые от заемных средств, в такой ситуации застройщики вынуждены сокращать объемы строительства. Сейчас, когда банковское финансирование затруднено, а число дольщиков сократилось в разы, девелоперам остро не хватает денежных средств на продолжение возведения своих объектов. Практически все проекты на начальных стадиях заморожены, а на более поздних — строятся темпами ниже заявленных.

Консультантами MACON Realty Group еще в конце прошлого года было заявлено, что для того чтобы рынок жилой недвижимости Волгограда смог преодолеть кризис с минимальными потерями, необходимо государственное вмешательство. В случае господдержки строительной отрасли города в размере 3 млрд. руб., все строящиеся объекты будут введены в эксплуатацию, а большинство девелоперов продолжат работу. Тогда было озвучено и еще одно условие — снижение цен на жилье, но оно к сегодняшнему дню уже выполнено и даже перевыполнено местными компаниями.

Чего до последнего времени нельзя было сказать о государственном участии. Ситуация начала улучшаться в августе 2009 года, когда в СМИ вышла новость о поддержке строительной отрасли Волгограда. Минрегионразвития РФ предоставит крупнейшим компаниям города госгарантии по кредитам. В число этих компаний попал и «Волгоградский завод ЖБИ №1», который строит порядка 25% жилья в городе. Размер поддержки пока не определен. Как не было совершено и каких-либо реальных шагов по реанимации строительной области. Однако само внимание властей к проблемам отрасли уже внушает оптимизм.

Очевидно, что ввиду географических особенностей Волгограда, рынок недвижимости и впредь будет развиваться преимущественно за счет проектов КОТ. Пока их реализация затруднена, поскольку несет в себе серьезные затраты. Однако если руководство города при поддержке федеральной власти начнет брать на себя затраты по обеспечению всей необходимой инженерной инфраструктурой, будет участвовать в подобных проектах в рамках частно-государственного партнерства, то развитие рынка недвижимости будет происходить намного активнее.

Выиграют от этого все. И застройщики, которые получат возможность реализовывать свои проекты с надлежащей нормой рентабельности. И местные жители, которые будут приобретать жилье по приемлемым ценам, поскольку дефицит будет снижен. И сама мэрия Волгограда, которая, наконец-таки, снимет острую проблему недостатка жилья в городе, а также сможет сохранить налогооблагаемую базу компаний строительной отрасли.

Илья ВОЛОДЬКО, генеральный директор
консалтинговой компании MACON Realty Group.