И ТРУДНО ПУТНИКУ НАЙТИ ПРИЮТ

Гостиничный сегмент характеризуется самыми длительными сроками окупаемости на рынке коммерческой недвижимости. Поэтому в регионах, обладающих высоким потенциалом развития, он обычно уступает дорогу торговле и офисам, рентабельность которых существенно выше. И только после более прибыльных сегментов, девелоперы обращают свой взор на гостиницы. Такое поведение характерно и для ЮФО. В последние годы регион испытывал инвестиционный бум и повышенное внимание игроков рынка недвижимости со всего мира. Они вкладывались в крупные проекты бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов, в последнюю очередь, уделяя внимание гостиничному сегменту. Это привело к тому, что сейчас рынки торговых и офисных помещений подбираются к грани насыщения, что открывает двери для остальных сегментов коммерческой недвижимости, и для гостиниц в первую очередь.

В недавнем рейтинге Forbes Краснодар вновь был признан лучшим городом России для ведения бизнеса, уже второй год подряд. В том же рейтинге высоко располагается Ростов-на-Дону, несколько позади — Волгоград. Ежегодный поток бизнес-туристов в южный регион составляет более 3,5 млн. человек.

Между тем, общий объем предложения гостиничных номеров категории 3-5*, наиболее востребованных этим сегментом постояльцев, составляет немногим более 2700 единиц. Таким образом, лишь 10% гостей региона, прибывших с деловыми целями, имеют возможность остановиться в качественных объектах 3-5*, тогда как остальные вынуждены пользоваться услугами размещения в номерах категории 1-2*.

Волгоград

Волгоград — третий по масштабам город ЮФО. Рынок гостиничной недвижимости в настоящее время состоит из 45 объектов совокупным номерным фондом 1679 единиц. Более 1000 номеров распределены между 29 объектами 1-2*. Кроме того, в городе действует 14 гостиниц 3* на 650 номеров и 2 гостиницы 4* на 29 номеров. При этом гостиницы категории 4* не прошли государственной сертификации и не соответствуют заявленному уровню классности.

Большая часть (около 70%) гостиничного фонда Волгограда построена в 1950-80-х годах. Тогда были введены в эксплуатацию самые крупные из существующих гостиниц — «Интурист» (3*, 98 номеров), «Октябрьская» (2*, 79 номеров), «Волгоград» (3*, 173 номера), «Южная» (3*, 175 номеров), «Турист» (2*, 346 номеров) и др. После этого развитие гостиничного сегмента практически прекратилось, рынок развивался, в основном, за счет мини-гостиниц вместимостью 5-15 номеров.

Большая часть гостиничных объектов Волгограда (35 объектов) располагает относительно небольшим номерным фондом — до 50 номеров. Номерной фонд от 51 до 100 номеров имеют еще 7 гостиничных объектов. От 101 до 200 номеров имеют 2 объекта («Волгоград», «Южная»). Их доля в общем объеме предложения составляет 4%. Более 200 номеров имеет только один объект — гостиница «Турист», рассчитанная на 346 номеров.

Средняя стоимость проживания в гостинице категории 1- 2* в Волгограде составляет 1950 рублей. В сегменте 3* этот показатель равен 3150 рублей, в сегменте 4* — 3500 рублей. Таким образом, Волгоград характеризуется наименьшими ценами на услуги размещения среди крупных городов ЮФО. В 2008 году по сравнению с 2007 годом стоимость проживания в отелях Волгограда выросла в среднем на 13%. За первые 5 месяцев 2009 года существенного изменения цен по сравнению с аналогичным периодом 2008 года не отмечено.

Обеспеченность населения Волгограда гостиничным фондом составляет 1,7 номеров на 1000 человек. Это один из самых низких показателей для городов-милионников. В Краснодаре и Ростове-на-Дону он выше на 60%. Основные пики загрузки гостиничных объектов приходятся на период с марта по ноябрь и связаны с выставочным сезоном, проходящим в это время в Волгограде. Среднегодовая загрузка гостиничных объектов составляет 60%, а в категории 3-4* несколько больше — 65-75%.

Средняя продолжительность пребывания в гостиницах Волгограда составляет 2,5 суток. Более 80% туристов пребывают в город с деловыми целями. Основные потребительские предпочтения сосредоточены в категории гостиниц 3*, где несмотря на значительный объем предложения, дефицит спроса чувствуется наиболее явно. Сегмент 4* также пользуется популярностью среди туристов, особенно иностранных. Однако в период кризиса такие объекты менее востребованы в связи со снижающейся платежеспособностью их клиентов.

По показателям ADR (средняя цена за номер) и RevPAR (выручка номерного фонда на один номер в день) гостиничные объекты Волгограда отстают от объектов-аналогов Краснодара и Ростова-на-Дону, что свидетельствует о недостаточной развитости сегмента гостиничной недвижимости в Волгограде. Это подтверждается и малым количеством сертифицированных объектов (в городе только 2 сертифицированных гостиницы), и отсутствием объектов, управляемых международными гостиничными операторами.

В процессе строительства в городе сейчас находится лишь один качественный гостиничный объект — Park Inn Volgograd (4*, 178 номеров, оператор — Rezidor Hotel Group). Еще один объект, Novotel (4*, 200 номеров, оператор — Accor Group) должен был начать строиться в 2009 году, но в связи с кризисом финансирование проекта приостановлено.

Таким образом, к 2010 году, по нашим оценкам, шансы на ввод в эксплуатацию имеет только Park Inn Volgograd, что сразу увеличит объем предложения на рынке более чем на 10%, а предложение номеров 4* — более чем в 7 раз. Несмотря на это, наибольший потенциал рынка гостиничной недвижимости в Волгограде будет сохраняться именно в сегменте 3-4*. А вот перспективы категории 5* весьма сомнительны. В связи с низким уровнем развития бизнеса в городе и невысокой платежеспособностью местного населения, 1-2 объектов в данном сегменте будет достаточно.

Краснодар

Наиболее развит рынок гостиничной недвижимости высокого класса в Краснодаре. В нем, единственном из некурортных городов региона, представлен сегмент 5*. В этом классе сертифицирована одна гостиница общим номерным фондом 19 единиц. Кроме того, на территории города расположено 9 объектов категории 4* и 15 — категории 3*. Общий номерной фонд гостиниц в сегменте 3-5* составляет 802 единицы. Еще порядка 1300 номеров сосредоточено в 36 объектах категории 1-2*.

Практически 80% туристов посещает Краснодар в деловых и профессиональных целях. Это объясняется важной ролью города в политической, экономической и транспортной системах ЮФО и развитой деловой инфраструктурой. При размещении в гостиницах Краснодара гости города предпочитают центральную часть Краснодара, где расположено большинство существующих объектов. Еще одной зоной сосредоточения объектов является Прикубанский округ, в котором расположен крупнейший выставочный центр города.

Вообще, проведение открытых выставок, форумов и других бизнес-мероприятий является фактором, наиболее сильно влияющим на спрос на гостиничные услуги. Стоимость размещения в периоды проведения таких мероприятий увеличивается, в среднем, на 12%. Сейчас средняя стоимость проживания в номерах гостиниц 1-2* составляет порядка 2150 рублей в сутки, в объектах 3* — 3983 рубля в сутки, 4* — 6860 рублей, 5* — 7500 рублей.

Среднегодовая загрузка краснодарских гостиниц составляет порядка 45%. При этом в объектах высокого класса категории 3-5* данный показатель выше и достигает 75-80%. В первую очередь, это говорит о большем объеме неудовлетворенного спроса, а как следствие — о привлекательности сегмента для девелоперов. Сейчас все строящиеся объекты заявлены в категориях 3-5*. Однако самый массовый спрос, сосредоточенный в категории 3*, в ближайшие годы останется неудовлетворенным. Большинство объектов реализуется в сегменте 4-5*.

Всего в процессе строительства находятся 5 объектов, общий номерной фонд которых составляет почти 900 единиц, т.е. 40% от имеющегося объема предложения. Только один объект относится к категории 3* (отель «Пангра»), еще 2 — к категории 4* (Mercure — 200 номеров и гостиничный объект в рамках МФК «Катерина-Сити» — 168 номеров). 5-звездочных гостиниц также строится 2 — Mariott (331 номер) и гостиница в рамках МФК Development Plaza (200 номеров).

Реализация большинства объектов будет закончена не ранее 2012-2014 гг. — часть из них сейчас заморожена, а остальные строятся значительно более медленными, по сравнению с докризисным периодом, темпами. Однако после того, как данные гостиницы будут введены в эксплуатацию, на рынке гостиничной недвижимости Краснодара может возникнуть перенасыщение в сегменте 4-5*. Наибольший дефицит будет наблюдаться в категории 3*, где и сосредоточены основные перспективы рынка.

Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону обладает самым развитым сегментом гостиниц 3* среди крупных городов ЮФО. В нем функционируют 11 таких объектов на 916 номеров. Есть еще 2 объекта категории 4* общим номерным фондом 321 единица. Гостиниц 5* в Ростове-на-Дону все еще нет, на сегмент 1-2* приходится порядка 850 номеров.

В Ростове-на-Дону, больше чем в других крупных городах ЮФО, развит развлекательный туризм. Более 30% приезжих посещают город с целью проведения досуга и отдыха, встреч с друзьями и знакомыми, и лишь 50% — с деловыми целями. Наибольшая загрузка приходятся на периоды март-май и сентябрь-октябрь. Среднегодовая заполняемость объектов в Ростове-на-Дону составляет порядка 65%.

Средняя стоимость проживания в гостиницах Ростова-на-Дону составляет 2074 рубля в сутки для категории 1-2*, 4127 рублей для категории 3* и 6750 рублей для 4-звездочных гостиниц. Кроме стандартных услуг размещения, также востребованными являются помещения конгресс-центров на территории гостиниц. В среднем, аренда конференц-зала в городе стоит 1500 — 2000 рублей в час.

Город Ростов-на-Дону привлекателен для международных гостиничных операторов. Сейчас в процессе строительства находятся объекты под брэндами Radisson SAS (4*, 211 номеров), Sheraton (5*, 200 номеров), Hyatt (5*, 200 номеров). Общий номерной фонд строящейся гостиничной недвижимости составляет порядка 840 единиц. Завершение строительства объектов намечено на 2010-2011 гг.

В Ростове-на-Дону наибольший дефицит предложения наблюдается в сегментах 4*, и, особенно, 5*. Эти рынки будут развиваться наиболее активно в будущем, тогда как сегмент 3* можно считать в достаточной мере насыщенным. Кроме того, в городе будет активно увеличиваться предложение в наименее дорогих ценовых категориях 1-2*, поскольку пока этот рынок также дефицитен.

Выводы

Итак, рынок гостиничной недвижимости крупных региональных центров ЮФО — Ростова-на-Дону, Волгограда и Краснодара далек от насыщения. Сейчас более половины рынка приходится на объекты категории 1-2*, а в классе 5* существует только один объект общим номерным фондом 19 единиц. Для одного из самых активно развивающихся регионов страны такая ситуация неприемлема и будет улучшаться в ближайшие годы.

Наибольший потенциал будет отмечен в сегменте 3*, по нашим оценкам, более 60% вновь выходящих на рынок объектов будут принадлежать к данной категории. Объекты более высокого класса еще будут востребованы в Ростове-на-Дону, тогда как в Краснодаре в строительстве находится уже достаточное их количество, а в Волгограде спрос на них пока низок.

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ГОСТИНИЧНОГО БИЗНЕСА ДЛЯ ГОРОДОВ ЮФО,

июнь 2009 года.

Город/Показатель	ADR, руб.			RevPAR, руб.
Категория гостиниц	1* — 2*	3*	4*	1* — 2*	3*	4*
Волгоград	1 950	3 150	3 500	975	2 363	2 625
Краснодар	2 150	3 983	6 860	1 075	2 788	5 488
Ростов-на-Дону	2 074	4 127	6 750	1 037	2 889	5 738

Потенциалом обладают и другие города, такие как Астрахань, Новороссийск и Ставрополь. Детально описывать их рынок бессмысленно, так как 80% предложения сосредоточено в объектах категории 1-2*, а строящиеся объекты можно пересчитать по пальцам. Однако именно эти города «второго эшелона» станут наиболее привлекательными для девелоперов, когда они насытят своими проектами Краснодар, Ростов-на-Дону и Волгоград.

Еще один сегмент, в котором в ближайшие годы будут развиваться гостиницы — это многофункциональные комплексы. С насыщением сегментов коммерческой недвижимости девелоперы будут стараться совмещать в своих объектах торговую, развлекательную, офисную функции с гостиничной. Это позволит снизить риски работы на подходящих к насыщению рынках. Ростов-на-Дону является городом, обладающим наибольшим потенциалом развития МФК с гостиничной и развлекательными частями, Краснодар — гостиничной и торговой частями.

Строительство новых объектов в сегменте гостиничной недвижимости маловероятно до окончания кризиса. При этом местные объекты, даже высокой ценовой категории, снижения спроса пока не почувствовали в связи с высоким дефицитом рынка. Бизнес-туристы, пребывающие в крупные города ЮФО с деловыми целями, стараются сократить длительность своего пребывания в гостиницах, что снижает среднегодовые показатели загрузки на 10-15%. Однако спрос на услуги размещения в качественных гостиничных объектах продолжает быть высоким, благодаря чему операторы имеют возможность не снижать цены на услуги размещения. Сейчас стоимость номеров остается на уровне 2008 года.

Илья ВОЛОДЬКО,
генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.

Об авторе

ВОЛОДЬКО Илья Викторович, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Один из ведущих в России экспертов в области девелопмента и развития курортных зон. Профессиональная специализация — стратегический и маркетинговый консалтинг в области недвижимости. В 2004-2005 гг. возглавлял отдел инвестиционного развития, стратегии и консалтинга департамента инвестиционного развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодарского края. Участвовал в разработке стратегии развития отраслей и муниципальных образований Краснодарского края и стратегии развития курортов Черноморского побережья России совместно с компанией McKinsey&Company. Плодотворно взаимодействуя с инвесторами, внес большой вклад в развитие региона. Является одним из инициаторов и разработчиков Федерального закона об особых экономических зонах туристско-рекреационного типа.

Возглавляемая компания MACON Realty Group занимает лидирующие позиции среди региональных консультантов рынка недвижимости. География работы: Россия и ближнее зарубежье. Реализованы проекты в области курортной недвижимости (Черноморское побережье России, Республика Крым, Кавказские Минеральные Воды, Алтайский край, Дальний Восток), комплексного освоения территорий, жилой и коммерческой недвижимости. За время деятельности компания проконсультировала более 150 девелоперских проектов общей площадью около 6 000 га. Ежегодно темпы развития компании удваиваются.