По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в апреле 2009 г. на стадии строительства находилось 4 коттеджных поселка (КП) («Новоград», «Лебяжья Поляна», «Лазурная Дружина» и Green Garden), проектирования — 2 («Ахтуба-Таун» и «Лапшин Сад»).
Отметим, что как полностью, так и частично сданные в эксплуатацию КП в Волгоградской области не представлены. Иными словами, малоэтажная недвижимость региона на сегодняшний день сформирована исключительно жилыми массивами коттеджного типа (их характерными особенностями являются отсутствие объектов инфраструктуры, единого архитектурного стиля, охраны, УК и др.), а также отдельно стоящими объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Необходимо отметить, что строительство большинства КП Волгоградской области в настоящее время осуществляется более низкими темпами, а в ряде случаев исключительно по мере выкупа земельных участков (ЗУ), как, например, коттеджи в рамках КП Green Garden, что, по нашим оценкам, окажет непосредственное влияние на перенос их сроков сдачи в эксплуатацию на более поздний период. Данный тренд сопряжен с кризисом ликвидности, в результате которого многие строительные компании испытывают острый дефицит финансовых средств для реализации вышеуказанных проектов.
В части классов возводимых организованных КП региона преобладает низкий, к которому, по нашим оценкам, относятся такие проекты, как «Новоград», «Лазурная Дружина» и Green Garden.
КП, принадлежащим к данному классу, присущи следующие параметры:
- отсутствие уникальных архитектурных, планировочных решений и концепции
- использование преимущественно дешевой технологии строительства (каркасно-панельной)
- минимальный набор инфраструктуры и др.
К высокому классу принадлежит единственный КП Волгоградской области, находящийся в стадии строительства («Лебяжья Поляна»). Рассматриваемый КП характеризуется широким набором инфраструктуры (среди которой «изюминками» являются яхт-клуб и club-house); уникальными архитектурными, планировочными (более 20) решениями и концепцией; широкой линейкой площадей домовладений (от 146 до 506 кв. м), хорошим местоположением, охраняемой территорией и т.д.
В части типов домовладений в рамках КП Волгоградской области, которые на сегодняшний день находятся на стадии строительства существенная доля принадлежит коттеджам (63,9%), оставшаяся — таунхаусам. Другие типы домовладений в рассматриваемых проектах не представлены.
Ниже приведена характеристика возводимых КП Волгоградской области.
Коттеджный поселок «Лебяжья Поляна»
Статус: строящийся (осуществляются геодезические работы по межеванию ЗУ, вертикальная планировка территории, монтаж коммуникационных сетей). Девелопер: METR Development Group, VOLMA Corporation, ANM Group. Расположение: п. Лебяжья Поляна, Среднеахтубинский район. Срок сдачи: 1 очередь — 2010 г., 2 очередь — 2012 г. Площадь застройки: 82 га. Состав жилой части: 277 коттеджей площадью от 146 до 506 кв. м с придомовыми участками от 8 до 35 соток. Состав инфраструктуры: административно-хозяйственный центр (центральный пункт охраны, аппарат управления ДНТ «Лебяжья Поляна», службы быта, служба эксплуатации систем инженерной инфраструктуры), ТЦ (супермаркет (ассортимент товара 12 тыс. ед.), аптека, химчистка, прачечная, служба быта), медицинский пункт, детский сад, лобби-бар, бильярдный клуб, ресторан, караоке-бар, DJ-бар, спортивный комплекс с фитнес-центром, сауна, русская парная, турецкий хамам, SPA-центр, яхт-клуб.
Коттеджный поселок «Лазурная Дружина».
Статус: строящийся. Девелопер: «Термостройкомплект». Расположение: Волго-Ахтубинская пойма, Среднеахтубинский район. Срок сдачи: не определен (строительство осуществляется по мере выкупа домовладений). Площадь застройки: 9,6 га. Состав жилой части: 74 коттеджа площадью от 258 до 391 кв. м (по кирпичной технологии), от 107 до 237 кв. м (по каркасно-панельной технологии) и 7 таунхаусов площадью 174 кв. м с придомовыми участками от 3 до 4,2 соток. Состав инфраструктуры: магазин, кафе, детские площадки, аптека.
Коттеджный поселок Green Garden.
Статус: строящийся. Девелопер: «МеталлДом»
Расположение: г. Волгоград, Дзержинский район, недалеко от пересечения ул. Ангарской с III продольной магистралью. Срок сдачи: июнь 2009 г. (ранее заявленный). Площадь застройки: 6,7 га. Состав жилой части: 29 коттеджей с придомовыми участками от 9 до 10 соток, 48 таунхаусов от 180 до 360 кв. м с придомовыми участками от 2 до 6 соток. Состав инфраструктуры: не предусмотрена.
Коттеджный поселок «Новоград».
Статус: строящийся (осуществляются работы по подводу канализационной сети, по возведению каркасно-панельных таунхаусов). Девелопер: «Холдинг «НЖК». Расположение: район п. Микоян, Городищенский район. Срок сдачи: 1 очередь (69 таунхаусов, 8 800 кв. м) — 4 квартал 2009, 2 очередь — 2013 г. Площадь застройки: 46,52 га (площадь жилой застройки — 34,38 га). Состав жилой части: 192 коттеджа площадью от 133 до 350 кв. м с придомовыми участками от 6 до 10 соток, 789 таунхаусов площадью 120, 140 и 160 кв. м с придомовыми участками от 1,7 до 5 соток. Состав инфраструктуры: школа, детский сад, пожарное депо, поликлиника, детский центр, торговый центр, спортивный центр, ресторан, кафе, караоке-бар, салон красоты.
Ценовая ситуация
К числу факторов, оказывающих непосредственное влияние на общий бюджет покупки домовладений в рамках организованных КП относятся тип домовладения (коттедж или таунхаус), размер домовладения и земельного участка (ЗУ), правообладание ЗУ (аренда или собственность), местоположение КП.
Рассмотрим среднюю стоимость продажи домовладений и ЗУ в рамках строящихся КП Волгоградской области, по состоянию на апрель 2009 г.
В КП «Новоград» стоимость 1 кв. м в таунхаусах, возводимых по панельной технологии составила 24 500 руб., по кирпичной — от 32 340 (средняя секция) до 34 300 руб. (торцевая секция) за кв. м; 1 кв. м в коттеджах — 39 200 руб. (данная стоимость является предварительной, т.к. Их реализация еще не ведется в связи с тем, что строительство домовладений рассматриваемого типа еще не начато), 1 сотки — 185 000 руб. Отметим, что стоимость 1 кв. м в домовладениях была рассчитана с учетом дисконта в размере 2%, который предоставляется покупателю при 100% оплате. Исходя их вышеуказанных цен, минимальная стоимость таунхаусов в апреле 2009 г. составила 3 254,5 тыс. руб.
(технология — панельная, площадь — 120 кв. м, ЗУ — 1,7 сотки), максимальная стоимость таунхаусов — 6 413 тыс. руб. (технология — кирпичная, площадь — 160 кв. м, ЗУ — 5 соток); предварительная минимальная стоимость коттеджа — 6 323,6 тыс. руб. (площадь — 133 кв. м, ЗУ — 6 соток), предварительная максимальная стоимость коттеджа — 15 570 тыс. руб. (площадь — 350 кв. м, ЗУ — 10 соток).
В КП «Лебяжья Поляна» стоимость 1 кв. м в коттеджах варьировалась от 20 000 до 40 000 руб. в зависимости от типа строительства (каркасный, каркасно-каменный, каменный) и варианта отделки (предчистовая, под ключ), стоимость 1 сотки — 180 000 руб. Исходя их вышеуказанных цен, минимальная стоимость коттеджа составила 4 360 тыс. руб. (площадь — 146 кв. м, ЗУ — 8 соток), максимальная — 26 540 тыс. руб. (площадь — 506 кв. м, ЗУ — 35 соток). По состоянию на апрель 2009 г., в рассматриваемом КП продано более 40 домовладений, что составляет около 15% от общей жилой части проекта.
В КП «Лазурная Дружина» стартовая стоимость 1 сотки составила 650 000 руб. Стоимость 1 кв. м как в коттеджах, так и в таунхаусах не была определена в связи с тем, что стоимость рассчитывается для каждого домовладения в отдельности. Так, минимальная стоимость таунхауса составила 6,5 млн. руб. (площадь — 174 кв. м, ЗУ — 3 сотки), максимальная — 6,9 млн. руб. (площадь — 174 кв. м, ЗУ — 4,2 сотки); минимальная стоимость коттеджа составила 5,3 млн. руб. (площадь — 134 кв. м, ЗУ — 5,5 соток), максимальная — 11 млн. руб. (площадь — 325 кв. м, ЗУ — 10 соток). Отметим, что девелопер готов предоставлять дисконт как на домовладения, так и на ЗУ, но его размер обсуждается исключительно в индивидуальном порядке. По состоянию на апрель 2009 г., в рассматриваемом КП продано около 25 коттеджей (более 30% от их общего числа).
В КП Green Garden минимальная стоимость таунхауса составила 14 млн. руб. (площадь — 220 кв. м, ЗУ — 2 сотки), максимальная — 25 млн. руб. (площадь — 350 кв. м, ЗУ — 6 соток), стоимость 1 сотки без обязательного подряда — 400 000 руб. Столь высокий уровень цен обусловлен тем, что данный КП расположен в черте г. Волгоград, в Дзержинском районе, который с точки зрения потенциальных покупателей является одним из наиболее предпочтительных районом города в связи с отсутствием промышленных зон на его территории, высокой транспортной доступностью, наличием большого количества торговых площадей, хорошей социальной инфраструктурой.
Сравнительный ценовой анализ домовладений в рамках всех строящихся КП Волгоградской области свидетельствует о том, что их технические характеристики полностью соответствуют ценовым, в то время как в части ЗУ ситуация иная. В КП «Лазурная Дружина» стартовая стоимость 1 сотки, как уже отмечалось ранее, составляет 650 000 руб., которая, по нашим оценкам, является слишком высокой для организованного КП, который находится на максимальном по сравнению с проектами-аналогами удалении от г. Волгоград (35).
Спрос
Реализация жилья в Волгоградской области на сегодняшний день осуществляется крайне медленно, что сопряжено с рядом факторов, к числу первостепенных из которых относятся:
- снижение платежеспособности части покупателей в связи с мировым финансовым кризисом и, как следствие, их уход с рынка;
- выжидательная позиция покупателей в связи с ожиданиями существенного снижения цен или опасениями ухудшения собственных жизненных условий (потеря работы, сокращение заработной платы/дохода т.д.).
Вышеописанная ситуация свидетельствует о том, что на рынке как многоэтажного, так и малоэтажного жилья региона сделки носят единичный и вынужденный характер, т.е. Сопряжены исключительно с переездом или улучшением жилищных условий. Большая часть потенциальных покупателей, которая отвечает вышеуказанным характеристикам, предпочла покупку квартиры в многоэтажном жилом комплексе (это связано с тем, что бюджет покупки квартиры существенно ниже, чем домовладения) или ЗУ с последующим строительством дома на нем. Преимуществами этого подхода (покупка собственного ЗУ с последующим возведением домовладения на нем) являются более низкая стоимость (его строительство собственными силами в среднем дешевле приобретения домовладения с аналогичными характеристиками в рамках организованного КП на 20-30%) и минимизация рисков (сданных в эксплуатацию КП в Волгоградской области нет, а при приобретении жилья в строящемся КП велика вероятность продления сроков его строительства или «заморозки» на неопределенный период времени).
Меньшая часть потенциальных покупателей, которая приобретала жилье в рамках КП переориентировалась на меньшие площади как домовладения, так и придомовой территории и более дешевые технологии строительства (каркасно-панельные), что связано с ограниченным количеством финансовых средств. Предпочтительными на сегодняшний день являются домовладения в КП низкого класса площадью от 100 до 200 кв. м, высокого класса — от 200 до 300 кв. м; ЗУ в КП низкого класса — 5-10 соток, высокого класса — 15-25 соток. К числу прочих первостепенных факторов, играющих роль при выборе домовладения являются наличие гаража, подведенных коммуникаций; при выборе КП — местоположение (близость к г. Волгоград и водоемам, удаленность от трасс и автомагистралей, высокая транспортная доступность), наличие собственной инфраструктуры.
Отметим, что наиболее активная на сегодняшний день категория потенциальных покупателей, основной целью приобретения коттеджа которой является улучшение жилищных условий или переезд, и в докризисный период занимала малую долю в общем объеме спроса. Это сопряжено с тем, что коттедж в рамках КП приобретается, как правило, в качестве второго жилья, а в условиях кризиса ликвидности все покупки, которые не относятся к разряду необходимых откладываются.
Тенденции
Для рынка малоэтажной жилой недвижимости Волгоградской области характерны следующие тенденции развития:
- преобладание коттеджей в общей структуре предложения;
- осуществление строительства более низкими темпами во многих КП;
- перенос сроков реализации ряда проектов, находящихся полностью или частично на стадии проектирования на более поздний период времени;
- предоставление дисконтов в нескольких и беспроцентных рассрочек во всех КП;
- существенное снижение совокупного числа сделок как ответная реакция на мировой финансовый кризис;
- ориентация потенциальных покупателей на объекты в рамках КП с меньшими площадями как ЗУ, так и самого домовладения и возводимых по более дешевой технологии строительства (каркасно-панельной).
Перспективы
Кризис ликвидности оказал негативное влияние на строительный сектор Волгоградской области, в связи с чем срок сдачи в эксплуатацию многих строящихся КП, по нашим оценкам, будет перенесен на более поздний период, а реализация полностью или частично (ряд очередей) планируемых КП будет отложена на неопределенное время (ЗАО «Энергетический комплекс» заявила о том, что возведение КП «Лапшин Сад» будет начато не ранее июня 2009 г., в то время как изначально оно было запланировано на конец 2008 г.). Более того, мы прогнозируем, что в условиях кризиса ликвидности многие девелоперы могут отказаться от строительства некоторых из запланированных объектов инфраструктуры из-за дефицита финансовых средств.
В части ценовой политики девелоперы будут вынуждены идти на открытое или скрытое (путем предоставления различного рода дисконтов) снижение цен для стимулирования покупательской активности, которая в настоящее время крайне низка. По нашим оценкам, к концу 2009 г. оно составит не менее 10% от того уровня, который был зафиксирован в апреле 2009 г.
В части спроса в ближайшей перспективе (2009 г.) «оживления» не произойдет. Его активизация возможна не ранее 2010 г., когда стабилизируется экономическая ситуация в стране и на рынке организованной малоэтажной недвижимости уже будут готовые к проживанию проекты (таунхаусы в рамках КП Green Garden, 1 очередь, 69 таунхаусов в рамках КП «Новоград»).
Отметим, что к числу ключевых преимуществ приобретения домовладения в рамках готового КП относятся возможность оценки среды своего будущего обитания, качества услуг управляющей компании, инфраструктурных объектов (они, как правило, возводятся в КП в последнюю очередь), приобретения домовладения по ипотеке (получения кредита на первичном рынке загородной недвижимости региона как в докризисный, так и в кризисный период было практически невозможно).
Дарья ЕРЕМЕЕВА, директор департамента исследований и консалтинга MACON Realty Group.
Внимание! Настоящий обзор не содержит полного и детального изложения темы исследования, отражает экспертное и профессиональное мнение консультантов компании MACON Realty Group и служит для демонстрации отдельных выводов и итогов исследования.
Категории: 
Метки:
Loading ...