В рамках исследования первичного рынка жилой недвижимости г. Волгограда консультанты MACON Realty Group подвели краткие итоги 2009 года. Падение цен на жилую недвижимость первичного рынка за год составило 23,7%. Это один из самых высоких показателей в ЮФО. Благодаря серьезному падению цен рыночная ситуация стабилизировалась, а ближайшие перспективы зависят от поведения застройщиков. В течение всего 2009 года прослеживался тренд к сокращению объема рынка. Общая жилая площадь новостроек г. Волгоград на 1 января 2010 года составила 501 356 кв. м, что более чем на 10% ниже показателя, который был зафиксирован в начале 2009 г. Данный факт обусловлен снижением инвестиционной активности в кризисный период, в результате чего число новых проектов на первичном рынке было существенно ниже площади сданных жилых объектов. По прогнозам консультантов MACON Realty Group в течение 1 квартала 2010 года данная тенденция сохранит свою актуальность, укрепившись за счет большого объема объектов, сдача которых планируется в этот период (18,7% от общего объема строительства).
Ситуация на рынке жилья Волгограда имеет признаки стабилизации, однако, все еще продолжает оставаться сложной. Лишь 35% площадей возводится с соблюдением заявленных сроков, строительство остальных объектов ведется более низкими темпами или заморожено.
Падение цен на первичном рынке жилой недвижимости в 2009 году составило 23,7%. Средняя стоимость жилья на 1 января 2009 года составила 39 683 рубля за 1 кв. м (минимальное значение стоимости — 26 400 рублей, максимальное — 80 000 рублей). Максимальные темпы падения цен были зафиксированы в 1 и 2 кварталах прошлого года. Значительное падение цены квадратного метра оказало существенное влияние на стимулирование спроса и поддержание стабильности строительных организаций, большей части из которых удалось избежать банкротства.
Прогноз развития рынка на 1 квартал 2010 года можно оценить как умеренный. При сохранении макроэкономической стабильности основные индикаторы рынка не претерпят изменений, падение цен остановлено. Колебания цен возможны в пределах 3-4%. Значительную роль на ситуацию будет оказывать поведение основных игроков рынка и ценовая стратегия. Увеличение ими стоимости жилья в текущей ситуации может вызвать нежелательную стагнацию спроса.
Предложение
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. на первичном рынке многоэтажного жилого строительства (МЖС) г. Волгоград насчитывалось 46 объектов, общее количество квартир в которых составило 6 556 ед.
В течение 2009 г. прослеживался тренд к сокращению объема рынка — общая жилая площадь новостроек г. Волгоград в конце декабря 2009 г. составила 501 356 кв. м, что более чем на 10% ниже показателя, который был зафиксирован в начале 2009 г. Данный факт свидетельствует о преобладании вводимых в рассматриваемый период в эксплуатацию объектов над новыми проектами.
Среди проектов, реализация которых началась в текущем году, можно выделить 3 жилых комплекса (ЖК) в рамках комплексной застройки «Семь Ветров» (застройщик — ЗАО «Трансстрой»), 2 ЖК по ул. Бурейская (ООО «Антекс»), 2 ЖК по ул. Воздушной Армии (ООО «Бриг»).
Подтверждением снижения девелоперской активности служит не только малое количество новых проектов, но и существенные объемы объектов с перенесенными на более поздние сроками сдачи в эксплуатацию (их общая жилая площадь в конце декабря 2009 г. составила 280 528 кв. м), а также «замороженные» стройки (46 024 кв. м). Таким образом, общая жилая площадь новостроек г. Волгоград, темпы строительства которых в кризисный период не были снижены, в конце декабря 2009 г. составила 174 804 кв. м. (34,9% от общего объема первичного рынка).
Среди проектов, строительство которых на сегодняшний день не ведется, можно выделить ЖК «Роза Ветров» (застройщик — ООО «Геостар». В перспективе возможна смена застройщика этого объекта).
В г. Волгоград, по оценкам консультантов компании MACON Realty Group, наиболее качественные объекты принадлежат к бизнес-классу, доля которого в конце декабря 2009 г. составила 27,5% от общего объема предложения. Остальной объем рынка в рассматриваемый период был сформирован объектами эконом-класса (72,5%).
К наиболее значимым строящимся объектам бизнес-класса можно отнести ЖК «Волгоград-Сити», DOMINANT и «Прибрежный», эконом-класса — ЖК «Олежкина Слобода», «Янтарный Город», «Снегири» и «Стрижи».
Наибольший объем МЖС на первичном рынке сконцентрирован в Дзержинском районе г. Волгоград, который в конце декабря 2009 г. аккумулировал 42% от общего объема предложения. Необходимо отметить, что в начале 2009 г. к числу лидеров среди районов по количеству новостроек наряду с Дзержинским относился Советский. В течение 2009 г. на его территории было введено в эксплуатацию значительное количество новостроек, к числу которых относятся «Ясная Поляна» (застройщик — ЗАО «Энерго-Ойл»), ряд жилых домов в рамках «Янтарного Города» (ОАО «ВЗ ЖБИ № 1») и т.д., в связи с чем доля Советского района к концу 2009 г. в общем объеме рынка сократилась в разы. Наименьшим количеством новостроек характеризуется Кировский район (в конце декабря 2009 г. его доля на первичном рынке МЖС составила 1,6%), что сопряжено с его удаленностью от центра города, изношенностью или полным отсутствием инженерных коммуникаций, наличием существенного числа промышленных предприятий.
Ценовая ситуация
В конце декабря 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Волгоград составила 39 683 руб. (min значение — 26 400 руб., max значение — 80 000 руб.), средневзвешенная — 40 120 руб. Наибольшему снижению цен в течение 2009 г. были подвержены объекты, цена 1 кв. м в которых в разы превышала как их среднерыночное значение (преимущественно в бизнес-классе), так и платежеспособность потенциальных покупателей.
Например, в ЖК DOMINANT бизнес-класса (застройщик — ООО «Квартстрой-ВГ») цена 1 кв. м в конце 2008 г. варьировалась от 50 000 до 55 000 руб. (среднее значение — 52 500 руб.). На сегодняшний день она варьируется от 25 900 до 26 900 руб. (среднее значение — 26 400 руб.). Таким образом, цена 1 кв. м в данном объекте за 2009 г. упала практически в 2 раза. В ЖК «Волгоград-Сити» бизнес-класса (застройщик — ООО «Инвест Строй») в данный период цена 1 кв. м снизилась с 75 000 (от 70 000 до 80 000 руб.) до 45 000 руб., т.е. на 40%.
На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах бизнес-класса находится на уровне 45 620 руб. (+13,7% относительно среднерыночного значения), эконом-класса — 35 896 руб. (-10,5%).
Практически все девелоперы г. Волгоград на сегодняшний день готовы идти на еще большее снижение декларируемой ими цены, но размер дисконта оговаривается в индивидуальном порядке. Число тех из них, которые «открыто» предоставляют различного рода скидки/бонусы в конце декабря 2009 г. было единично.
Например, компания ООО «Винсон», которая строит ЖК «Петрович», в конце 2009 г. при покупке четырехкомнатной квартиры предоставляла дизайн-проект в подарок.
Спрос
Начало 2009 г. (с января по март) на первичном рынке МЖС г. Волгоград сопровождалось «околонулевыми» продажами. Лишь с середины марта по май 2009 г. начал прослеживаться рост спроса, сопряженный с традиционным «всплеском» активности потенциальных покупателей в рассматриваемый период. На смену ему с июня по конец августа 2009 г. пришло «затишье» спроса (летнее время года как в кризисный, так и в докризисный период характеризовалось низкой покупательской активностью). Увеличение количества сделок было зафиксировано с середины августа 2009 г. и продолжалось вплоть до начала ноября 2009 г., после чего объем платежеспособного спроса стал постепенно сокращаться (зимний период — время «традиционного» затишья покупательской активности). Однако его уровень на сегодняшний день нельзя оценить как «нулевой» — существенное снижение цен девелоперами г. Волгоград в течение 2009 г. увеличило объем платежеспособного спроса и, как следствие, обеспечило рост количества сделок в осенний период 2009 г. и их лишь незначительное снижение к концу 2009 г. (спрос на сегодняшний день, по сравнению с сентябрем 2008 г., ниже на 80%).
Кризис существенно снизил платежеспособность потенциальных покупателей, в связи с чем произошла переориентация спроса, во-первых, на жилье по более низкой цене за 1 кв. м. Во-вторых, на малые площади 1-комн. и 2-комн. квартир (данный тренд сопряжен с тем, что площадь квартиры прямо пропорциональна общему бюджету ее покупки). В-третьих, на объекты с самыми скорыми сроками сдачи в эксплуатацию (данный тренд сопряжен с тем, что на сегодняшний день покупка квартиры сопряжена исключительно с целью улучшения своих жилищных условий/расселения/т.д. — инвестиционного спроса нет — в связи с чем степень готовности объекта МЖС играет немаловажную роль).
Востребованность квартир малых площадей, в частности квартир-студий, подтверждается, в первую очередь, их темпами продаж. Например, в ЖК «Снегири» в рамках ЖД №6Б изначально были запроектированы 4-комн. квартиры. Однако ввиду отсутствия спроса на них девелопером проекта было принято решение о перепроектировке — с 1 по 5 этажи каждая 4-комн. квартира была «разбита» на одну 3-комн. квартиру и 2 квартиры-студии (их площадь — 29,60 и 30,46 кв. м). Данная мера оказалась верной, т.к. все 20 квартир-студий, которые были предусмотрены в рамках проекта, на сегодняшний день уже реализованы по цене 1,2 млн. руб.
Тенденции и перспективы
Тенденции: первичному рынку МЖС г. Волгоград присущи следующие тенденции развития:
- сокращение объема возводимого жилья
- снижение темпов строительства и, как следствие, перенос сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов
- «заморозка» некоторых объектов на неопределенный период времени
- снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м возводимого жилья
- низкий уровень покупательской активности по сравнению с докризисным периодом.
Перспективы: по оценкам консультантов компании MACON Realty Group, первичному рынку МЖС г. Волгоград в конце 2009 г. — 1 квартале 2010 г. будут присущи следующие тенденции развития:
- отсутствие новых проектов (возможно лишь появление единичных ЖД в рамках возводимых ранее проектов и возобновление строительных работ на «замороженных» площадках — ЖК «Бухта Радости» (сейчас идее экспертиза проекта, строительство планируют начать в январе 2010 г.)
- перенос сроков сдачи в эксплуатацию некоторых проектов, строительство которых планируется завершить в конце 2009 г., на более поздний период (1H2010, преимущественно на 1 квартал 2010 г.)
- сокращение объема возводимого жилья — на конец 2009 г. — 1 квартал 2010 г. запланирован ввод 18,3% от общей жилой площади новостроек
- незначительные колебания цен, которые к концу 1 квартала 2010 г. могут составить до 3-5% от показателя, который зафиксирован на сегодняшний день.
Илья ВОЛОДЬКО, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.
Публикуется по соглашению с компанией MACON Realty Group. Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения правообладателя — компании MACON Realty Group. Цитирование материалов в печатных и/или электронных СМИ может быть произведено только с соответствующей ссылкой на первоисточник.
Прочел статью, но так и не понял: что со строительной отраслью Волгограда? Коллапс полный или устойчивое развитие, как вещает всем нам мэр Гребенников?
пользуясь врачебной терминологией, можно сказать, что положение тяжелое, но стабильное. из реанимационного отделения больной переведен в обычную палату.
- Куда Вы меня везете?
- В морг…
- Но ведь я еще живой!!!
- Доктор сказал в морг, значит. в морг…
«Живой труп», одним словом.
но почему же труп. совсем нет. еще год на реабилитацию — и все будет в порядке.