ОБЗОР ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВОЛГОГРАДА ОТ MACON REALTY GROUP

В рамках исследования первичного рынка жилой недвижимости г. Волгограда консультанты MACON Realty Group подвели краткие итоги 2009 года. Падение цен на жилую недвижимость первичного рынка за год составило 23,7%. Это один из самых высоких показателей в ЮФО. Благодаря серьезному падению цен рыночная ситуация стабилизировалась, а ближайшие перспективы зависят от поведения застройщиков. В течение всего 2009 года прослеживался тренд к сокращению объема рынка. Общая жилая площадь новостроек г. Волгоград на 1 января 2010 года составила 501 356 кв. м, что более чем на 10% ниже показателя, который был зафиксирован в начале 2009 г.  Данный факт обусловлен снижением инвестиционной активности в кризисный период, в результате чего число новых проектов на первичном рынке было существенно ниже площади сданных жилых объектов. По прогнозам консультантов MACON Realty Group в течение 1 квартала 2010 года данная тенденция сохранит свою актуальность, укрепившись за счет большого объема объектов, сдача которых планируется в этот период (18,7% от общего объема строительства).

Ситуация на рынке жилья Волгограда имеет признаки стабилизации, однако, все еще продолжает оставаться сложной. Лишь 35% площадей возводится с соблюдением заявленных сроков, строительство остальных объектов ведется более низкими темпами или заморожено.

Падение цен на первичном рынке жилой недвижимости в 2009 году составило 23,7%. Средняя стоимость жилья на 1 января 2009 года составила 39 683 рубля за 1 кв. м (минимальное значение стоимости — 26 400 рублей, максимальное — 80 000 рублей). Максимальные темпы падения цен были зафиксированы в 1 и 2 кварталах прошлого года. Значительное падение цены квадратного метра оказало существенное влияние на стимулирование спроса и поддержание стабильности строительных организаций, большей части из которых удалось избежать банкротства.

Прогноз развития рынка на 1 квартал 2010 года можно оценить как умеренный. При сохранении макроэкономической стабильности основные индикаторы рынка не претерпят изменений, падение цен остановлено. Колебания цен возможны в пределах 3-4%. Значительную роль на ситуацию будет оказывать поведение основных игроков рынка и ценовая стратегия. Увеличение ими стоимости жилья в текущей ситуации может вызвать нежелательную стагнацию спроса.

Предложение

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. на первичном рынке многоэтажного жилого строительства (МЖС) г. Волгоград насчитывалось 46 объектов, общее количество квартир в которых составило 6 556 ед.

В течение 2009 г. прослеживался тренд к сокращению объема рынка — общая жилая площадь новостроек г. Волгоград в конце декабря 2009 г. составила 501 356 кв. м, что более чем на 10% ниже показателя, который был зафиксирован в начале 2009 г. Данный факт свидетельствует о преобладании вводимых в рассматриваемый период в эксплуатацию объектов над новыми проектами.

Среди проектов, реализация которых началась в текущем году, можно выделить 3 жилых комплекса (ЖК) в рамках комплексной застройки «Семь Ветров» (застройщик — ЗАО «Трансстрой»), 2 ЖК по ул. Бурейская (ООО «Антекс»), 2 ЖК по ул. Воздушной Армии (ООО «Бриг»).

Подтверждением снижения девелоперской активности служит не только малое количество новых проектов, но и существенные объемы объектов с перенесенными на более поздние сроками сдачи в эксплуатацию (их общая жилая площадь в конце декабря 2009 г. составила 280 528 кв. м), а также «замороженные» стройки (46 024 кв. м). Таким образом, общая жилая площадь новостроек г. Волгоград, темпы строительства которых в кризисный период не были снижены, в конце декабря 2009 г. составила 174 804 кв. м. (34,9% от общего объема первичного рынка).

Среди проектов, строительство которых на сегодняшний день не ведется, можно выделить ЖК «Роза Ветров» (застройщик — ООО «Геостар». В перспективе возможна смена застройщика этого объекта).

В г. Волгоград, по оценкам консультантов компании MACON Realty Group, наиболее качественные объекты принадлежат к бизнес-классу, доля которого в конце декабря 2009 г. составила 27,5% от общего объема предложения. Остальной объем рынка в рассматриваемый период был сформирован объектами эконом-класса (72,5%).

К наиболее значимым строящимся объектам бизнес-класса можно отнести ЖК «Волгоград-Сити», DOMINANT и «Прибрежный», эконом-класса — ЖК «Олежкина Слобода», «Янтарный Город», «Снегири» и «Стрижи».

Наибольший объем МЖС на первичном рынке сконцентрирован в Дзержинском районе г. Волгоград, который в конце декабря 2009 г. аккумулировал 42% от общего объема предложения. Необходимо отметить, что в начале 2009 г. к числу лидеров среди районов по количеству новостроек наряду с Дзержинским относился Советский. В течение 2009 г. на его территории было введено в эксплуатацию значительное количество новостроек, к числу которых относятся «Ясная Поляна» (застройщик — ЗАО «Энерго-Ойл»), ряд жилых домов в рамках «Янтарного Города» (ОАО «ВЗ ЖБИ № 1») и т.д., в связи с чем доля Советского района к концу 2009 г. в общем объеме рынка сократилась в разы. Наименьшим количеством новостроек характеризуется Кировский район (в конце декабря 2009 г. его доля на первичном рынке МЖС составила 1,6%), что сопряжено с его удаленностью от центра города, изношенностью или полным отсутствием инженерных коммуникаций, наличием существенного числа промышленных предприятий.

Ценовая ситуация

В конце декабря 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Волгоград составила 39 683 руб. (min значение — 26 400 руб., max значение — 80 000 руб.), средневзвешенная — 40 120 руб. Наибольшему снижению цен в течение 2009 г. были подвержены объекты, цена 1 кв. м в которых в разы превышала как их среднерыночное значение (преимущественно в бизнес-классе), так и платежеспособность потенциальных покупателей.

Например, в ЖК DOMINANT бизнес-класса (застройщик — ООО «Квартстрой-ВГ») цена 1 кв. м в конце 2008 г. варьировалась от 50 000 до 55 000 руб. (среднее значение — 52 500 руб.). На сегодняшний день она варьируется от 25 900 до 26 900 руб. (среднее значение — 26 400 руб.). Таким образом, цена 1 кв. м в данном объекте за 2009 г. упала практически в 2 раза. В ЖК «Волгоград-Сити» бизнес-класса (застройщик — ООО «Инвест Строй») в данный период цена 1 кв. м снизилась с 75 000 (от 70 000 до 80 000 руб.) до 45 000 руб., т.е. на 40%.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах бизнес-класса находится на уровне 45 620 руб. (+13,7% относительно среднерыночного значения), эконом-класса — 35 896 руб. (-10,5%).

Практически все девелоперы г. Волгоград на сегодняшний день готовы идти на еще большее снижение декларируемой ими цены, но размер дисконта оговаривается в индивидуальном порядке. Число тех из них, которые «открыто» предоставляют различного рода скидки/бонусы в конце декабря 2009 г. было единично.

Например, компания ООО «Винсон», которая строит ЖК «Петрович», в конце 2009 г. при покупке четырехкомнатной квартиры предоставляла дизайн-проект в подарок.

Спрос

Начало 2009 г. (с января по март) на первичном рынке МЖС г. Волгоград сопровождалось «околонулевыми» продажами. Лишь с середины марта по май 2009 г. начал прослеживаться рост спроса, сопряженный с традиционным «всплеском» активности потенциальных покупателей в рассматриваемый период. На смену ему с июня по конец августа 2009 г. пришло «затишье» спроса (летнее время года как в кризисный, так и в докризисный период характеризовалось низкой покупательской активностью). Увеличение количества сделок было зафиксировано с середины августа 2009 г. и продолжалось вплоть до начала ноября 2009 г., после чего объем платежеспособного спроса стал постепенно сокращаться (зимний период — время «традиционного» затишья покупательской активности). Однако его уровень на сегодняшний день нельзя оценить как «нулевой» — существенное снижение цен девелоперами г. Волгоград в течение 2009 г. увеличило объем платежеспособного спроса и, как следствие, обеспечило рост количества сделок в осенний период 2009 г. и их лишь незначительное снижение к концу 2009 г. (спрос на сегодняшний день, по сравнению с сентябрем 2008 г., ниже на 80%).

Кризис существенно снизил платежеспособность потенциальных покупателей, в связи с чем произошла переориентация спроса, во-первых, на жилье по более низкой цене за 1 кв. м. Во-вторых, на малые площади 1-комн. и 2-комн. квартир (данный тренд сопряжен с тем, что площадь квартиры прямо пропорциональна общему бюджету ее покупки). В-третьих, на объекты с самыми скорыми сроками сдачи в эксплуатацию (данный тренд сопряжен с тем, что на сегодняшний день покупка квартиры сопряжена исключительно с целью улучшения своих жилищных условий/расселения/т.д. — инвестиционного спроса нет — в связи с чем степень готовности объекта МЖС играет немаловажную роль).

Востребованность квартир малых площадей, в частности квартир-студий, подтверждается, в первую очередь, их темпами продаж. Например, в ЖК «Снегири» в рамках ЖД №6Б изначально были запроектированы 4-комн. квартиры. Однако ввиду отсутствия спроса на них девелопером проекта было принято решение о перепроектировке — с 1 по 5 этажи каждая 4-комн. квартира была «разбита» на одну 3-комн. квартиру и 2 квартиры-студии (их площадь — 29,60 и 30,46 кв. м). Данная мера оказалась верной, т.к. все 20 квартир-студий, которые были предусмотрены в рамках проекта, на сегодняшний день уже реализованы по цене 1,2 млн. руб.

Тенденции и перспективы

Тенденции: первичному рынку МЖС г. Волгоград присущи следующие тенденции развития:

• сокращение объема возводимого жилья
• снижение темпов строительства и, как следствие, перенос сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов
• «заморозка» некоторых объектов на неопределенный период времени
• снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м возводимого жилья
• низкий уровень покупательской активности по сравнению с докризисным периодом.

Перспективы: по оценкам консультантов компании MACON Realty Group, первичному рынку МЖС г. Волгоград в конце 2009 г. — 1 квартале 2010 г. будут присущи следующие тенденции развития:

• отсутствие новых проектов (возможно лишь появление единичных ЖД в рамках возводимых ранее проектов и возобновление строительных работ на «замороженных» площадках — ЖК «Бухта Радости» (сейчас идее экспертиза проекта, строительство планируют начать в январе 2010 г.)
• перенос сроков сдачи в эксплуатацию некоторых проектов, строительство которых планируется завершить в конце 2009 г., на более поздний период (1H2010, преимущественно на 1 квартал 2010 г.)
• сокращение объема возводимого жилья — на конец 2009 г. — 1 квартал 2010 г. запланирован ввод 18,3% от общей жилой площади новостроек
• незначительные колебания цен, которые к концу 1 квартала 2010 г. могут составить до 3-5% от показателя, который зафиксирован на сегодняшний день.

Илья ВОЛОДЬКО, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.

Публикуется по соглашению с компанией MACON Realty Group. Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения правообладателя — компании MACON Realty Group. Цитирование материалов в печатных и/или электронных СМИ может быть произведено только с соответствующей ссылкой на первоисточник.