ИЛЬЯ ВОЛОДЬКО: «ВЛАСТЬ ДОЛЖНА СОЗДАВАТЬ ЗАКОНЫ И ЗАСТАВИТЬ ВСЕХ ИХ СОБЛЮДАТЬ»

Рынок жилья и в кризис продолжает наращивать объемы сданных объектов. И это несмотря на более чем ощутимое падение продаж. Девелоперы строят на свой страх и риск. Что дальше?

Ситуация на рынке кубанской недвижимости будет зависеть от ряда факторов и общего состояния экономики. Об этом рассуждает один из ведущих экспертов России в сфере недвижимости — генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья ВОЛОДЬКО.

Нынешний год, как убеждены эксперты, окажется в экономическом плане еще более тяжелым, чем предыдущий. По какому сценарию будет развиваться строительный рынок?

Уже понятно: сценарий позитивным не будет. Если в первой половине 2015 года могли быть разные варианты развития событий, включая оптимистичный, то к концу года стало ясно: ситуация будет либо плохой, либо очень плохой. В прошлом году количество сделок уменьшилось на 20%.

Согласно базовому сценарию, строительный рынок продолжит оставаться достаточно нестабильным. Первое, что не вызывает сомнений: никакого роста не будет, а в продажах скорее продолжится падение — еще на 5-10%.

Негативный сценарий таков: экономическая рецессия продолжится — ВВП страны по-прежнему будет снижаться плюс ко всему добавится форс-мажор: произойдет какое-то событие, о котором мы даже не подозреваем, к этим цифрам прибавим еще 15-20%.

Первый сценарий не так уж и плох: к нему можно адаптироваться. Потому что ситуация, в отличие от предыдущего кризиса 2008 года, когда все рухнуло очень быстро, ухудшается не так стремительно. У многих застройщиков остается возможность каким-то образом на изменения реагировать.

Лучше в ближайшие, по самым скромным оценкам, два-три года не будет. Поэтому многие компании выстроили свои стратегии как раз с учетом кризисных явлений. Если судить по рынку, число новых проектов в 2015 году существенно сократилось — на 25%. Но при этом объем строительства все равно увеличился: не все объекты прежних лет были введены в эксплуатацию вовремя.

Строительная отрасль не может реагировать на экономическую ситуацию так же быстро как, например, розничная торговля.

Сколько нереализованных квартир, по вашим данным, сейчас насчитывается в Краснодаре?

 

Порядка 58 тысяч. Еще в середине прошлого года мы оценивали этот показатель примерно в 55 тысяч. Много это или мало? На первичном рынке Краснодара в 2015 году было продано около 28 тысяч квартир, в 2014 году — порядка 36 тысяч. Это означает, что если текущий уровень продаж сохранится, то для реализации этого объема потребуется два года. И это при отсутствии нового строительства.

В принципе два года — небольшой срок, примерно равный строительному циклу, однако пугает динамика роста нереализованных квартир. Мы знаем, что у нас на рынке очень небольшое число строительных компаний, строящих жилье за собственные средства, в основном это деньги дольщиков. Если в таком доме ближе к сроку сдачи треть квартир не будет продана, то, скорее всего, объект так и останется долгостроем.

Поэтому компании сейчас увеличивают сроки сдачи, надеясь что-либо продать, чтобы хотя бы достроить. Но это тоже плохо. Клиент, обнаруживший, что стройка по каким-то причинам задерживается, вряд ли будет вкладывать деньги в проект. Словом, нынешняя ситуация плоха тем, что нарастающие остатки дестабилизируют рынок.

Краснодар по итогам 2015 года снова стал лидером по объемам ввода жилья в России. При этом крупные застройщики все чаще обращают внимание на ростовский рынок. С чем это связано?

В любом случае ситуация не изменится, регион останется одним из лидеров отрасли — на одном уровне с Московской областью. Лидерство края по строительным объемам обусловлено несколькими факторами.

Во-первых, Краснодарский край в числе лидеров по численности населения в стране, здесь проживает, только по официальным данным, около шести миллионов человек. Согласитесь, было бы странно обнаружить в верхних строчках рейтинга, например, Смоленскую область с ее полутора миллионами населения.

Во-вторых, Кубань по-прежнему привлекательна для жителей других регионов. Правда, в крае есть и свои особенности, локальный кризис. Обусловлен он тем, что у нас весьма высокая конкуренция и очень большие объемы строительства. В итоге получилось так, что средневзвешенные цены на региональном рынке очень низкие — в районе 43 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения: в том же Екатеринбурге — 60 тысяч рублей.

При этом себестоимость строительства различается не так сильно. Сейчас по уровню развития строительной отрасли Краснодарский край на пять-шесть лет опережает некоторые города-миллионники. Самое логичное, что могли бы сделать компании в данных условиях, — перейти в другие регионы.

Некоторые девелоперы, я знаю, уже начали рассматривать такие варианты, как, например, Ростовская область или Пермский край. Тот колоссальный опыт, который застройщики получили на нашем рынке, поможет им в реализации планов. Ведь местные компании научились работать с потребителем в условиях жесточайшей конкуренции и экономии денег. При этом еще и умудряются предлагать какие-то новые форматы. Краснодарские девелоперы вполне могут стать лидерами и задавать тон на российском рынке.

Вы один из немногих экспертов отрасли, кто считает цены на краснодарском рынке неприемлемо низкими. Сколько должен стоить квадратный метр?

Однозначного ответа нет. Примерно так же, как и, например, с вопросом «что делать с пробками?» Никто в мире на него не в состоянии ответить однозначно. Да, можно говорить о какой-то стратегии, но простого пути нет. Всегда сначала приходится чем-то жертвовать. В случае с рынком недвижимости — ценой.

Большие объемы строительства дешевого жилья, опережающие инфраструктурное развитие, приводят к хаосу, в чем мы убедились на примере кубанской столицы. Низкие цены не позволяют строить качественно. Я уже не говорю о социальной инфраструктуре и качестве городской среды.

Чтобы обеспечить сбалансированное развитие, нужно принять как данность несколько аксиом. Во-первых, низкая цена на недвижимость никогда не позволит создать комфортную и качественную городскую среду.

Во-вторых, высокая цена ее также не гарантирует. Для этого нужна еще и конкуренция. К счастью, в Краснодаре она есть. На рынке работает более 150 строительных компаний.

В-третьих, нельзя обеспечить приемлемое качество городской среды при низком уровне муниципального и государственного управления. Если нет достаточно жестких правил игры, никакого результата не будет. В любой, даже самой либеральной стране мира строительная отрасль чрезвычайно зарегулирована и регламентирована.

Повторюсь: ответить на вторую часть вопроса нелегко, но, думаю, ценник должен начинаться примерно с 40 тысяч рублей для жилья эконом-класса, а не с 35 тысяч, как сейчас.

Вы хотите сказать, что строительная отрасль региона работает без контроля?

Эффективно действующих правил фактически нет. Самое главное — во-первых, наличие внятной стратегии развития городской среды и территорий и, во-вторых, неукоснительное соблюдение обязательных для всех правил. У нас такого нет.

Правила перестают работать, когда они становятся необязательными хотя бы для одного участника рынка. Все эти годы мы жили именно в этом состоянии. Да, где-то на бумаге, возможно, и существовало наличие каких-то пунктов. Но если очень захотелось — можно все, что угодно.

Если же у застройщиков не останется вариантов обходить законы и войти в какие-то рамки, мы сразу получим цивилизованный рынок. Да, уровень конкуренции снизится, потому что не все игроки рынка смогут эти правила соблюдать. Но он у нас и так неприлично высокий. По моим оценкам, останется не больше 50-60 компаний. Это то число, которое обеспечит и качество, и конкуренцию.

Как следствие, повысится уровень цен. Правда, последнее всегда у многих вызывает резкое неприятие. Но жилье не может быть дешевым.

Приведу в пример опыт некоторых стран Латинской Америки, в которых принимаются различные программы снижения уровня бедности и предлагают дома за 80 долларов из пенопласта и картона. Если ситуация будет развиваться по такому сценарию, то мы получим бразильские фавелы, собственно, они уже есть в районе улицы Московской. Это, поверьте, не какой-то фантастический вариант развития, примеров масса. Необходимо понять, что это нормально, когда не каждый человек может приобрести жилье в собственность.

У нас социальное государство. И Ваша точка зрения, мягко говоря, спорная. Тем более что в стране и регионе в разные годы реализовывалась масса программ по обеспечению граждан по-настоящему доступным жильем. А оно у нас все так же дорого…

Государство начало реализацию этих программ еще 10 лет назад, для того чтобы придать импульс развитию строительного рынка, потому что в тот период высокие цены на жилье были связаны исключительно с низкими объемами строительства. Это получилось, конкуренция выросла и цены снизились.

Но сейчас пришло время переместить акценты и начать развивать рынок арендного жилья, которого у нас просто нет. То, что есть, сформировано физическими лицами. И когда снимаешь квартиру, понимаешь, что тебя в любой момент могут выгнать. Вполне естественно, в этих условиях любой человек будет стремиться обрести собственную крышу над головой.

Сектор арендного жилья должен быть сформирован крупными игроками, которые кровно заинтересованы в том, чтобы вы в съемной квартире остались на всю жизнь. Жилье арендуется, но человек получает полное ощущение собственной крыши над головой.

В некоторых странах, где этот рынок развит, есть специальное арендное законодательство, которое сильно расширяет права снимающих жилье и ограничивает его владельцев. У нас такого нет.

Можно возразить, что сейчас стоимость аренды примерна равно ипотечному платежу. Выбор очевиден: лучше платить за свое, чем набивать чужой кошелек. Разве не так?

Да, Вы сами вышли на все взаимосвязи. При низкой стоимости жилья его проще приобрести в собственность. Но, как мы уже говорили сегодня, низкая стоимость — это не только невысокое качество самой квартиры, но и плохая городская среда вокруг. Если цена высокая, многие люди вынуждены жилье арендовать, а не приобретать.

Давайте выбирать, чего мы хотим: у всех будет свое жилье, но в условных трущобах, или все же цена не будет мизерной, и некоторым придется его арендовать. Здесь, очевидно, нужен баланс.

Сейчас мы можем бесконечно гордиться тем, что цены на недвижимость в Краснодаре упали на 5% за последние два года и жилье стало еще доступнее. Но давайте не забывать, что все, у кого в этом городе уже есть недвижимость, стали на 5% беднее. Наша квартира — актив, который подешевел на эту же сумму.

Хорошо это? Нет, это плохо для владельцев. Еще и потому, что с дешевого жилья меньше налогов, а значит, меньше денег на здравоохранение, образование, транспорт.

Мы должны понимать, что чем комфортнее населенный пункт, тем выше цена. Это нормальный вариант развития, при котором можем получить город с очень высоким качеством жизни. По данному пути пошел весь мир. Движение в этом направлении неизбежно.

Недавно губернатор предложил создать краевой реестр застройщиков. Что Вы думаете об этой инициативе и как она может повлиять на рынок?

Эту идею я не поддерживаю. Некоторые инициативы власти очень непоследовательны и непонятно чем обоснованы. Не чувствую в ней никакого системного и комплексного подхода. Власть должна создать правила игры и заставить их соблюдать. Зачем для этого нужны реестры, вообще непонятно.

Последняя инициатива была, например, такой: мы будем вносить в эту базу данные компаний, которые продают дешево. Но кто должен оценивать обоснованность цен конкретных объектов? Если, допустим, я возвожу пятиэтажку на хуторе Ленина по 28 тысяч рублей за квадратный метр, то это нормально, а когда продаю за те же деньги квартиру на Фестивальном, это вызывает подозрение.

Составление реестра закончится тем, что власть будет искусственно ограничивать конкуренцию. Считаю, у государства и без того есть масса рычагов, чтобы регулировать рынок, и это не какие-то реестры и списки «черных застройщиков», а федеральное законодательство, стратегии развития территорий, генпланы, правила застройки, выдачи разрешений и контроля.

Плюс административные регламенты, определяющие правила игры с ресурсоснабжающими организациями. Но это, безусловно, сложнее, чем создать какой-то реестр.

Как выглядит сегодня среднестатистический покупатель кубанского жилья и какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

Сегодня 35-40% покупателей — краснодарцы. Столько же приобретают приезжие из других регионов. Остальные покупатели — жители края. Кстати, в Интернете существует масса площадок, призывающих жителей других регионов переехать в кубанскую столицу. Но сейчас нарастает и негатив, связанный с тем, что Краснодар становится некомфортным. Так что из-за непродуманной строительной политики мы рискуем потерять этот рынок. Лишиться его, поверьте, очень легко.

Источник.