В РОССИИ НАЧАЛСЯ ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС

Прирост просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования в России за первые 2 месяца текущего года превысил показатель прошлого года в 4 раза. При этом темпы прироста объема ипотечного портфеля российских банков также снизились до рекордных 1,9% к показателю прошлого года.

Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции — все это непосредственным образом повлияло на рынок. 

Кроме того, повышение ключевой ставки ЦБ в декабре с 10,4% до 17% (хотя затем и снижение до 15% и даже 14%) «охладило» рынок ипотечного кредитования. Так, например, ставка по рублевой ипотеке сейчас составляет в среднем 17-18% годовых, без оформления личного страхования — 19-20%.

Говоря о региональном распределении ипотечной задолженности, стоит отметить, что она не равномерная по стране. В первую очередь, это связано с разницей в экономическом развитии каждого федерального округа (ФО), кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих и их финансовом благополучии.

Таким образом, по объему ипотечной задолженности лидирует Центральный ФО с долей 30,66%, далее идет Приволжский ФО — 18,2%, Сибирский ФО — 13,7%, Уральский ФО — 12,4%, Северо-Западный ФО — 11,4%, Южный ФО — 6,64%, Дальневосточный ФО — 5%, на последнем месте Северо-Кавказский ФО — 2%. Данные по новому Крымскому ФО не учитывались.

За последние несколько месяцев мы увидели снижение сразу двух ключевых показателей — средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 3,4% до 15 лет, сумма ипотечного кредита — на 2,6% до 1,6 млн рублей.

Данная тенденция вполне объяснима: во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения.

В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья (2014 год не стал исключением). Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100% покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию.

Таким образом, ипотечный заемщик конца 2014 года — это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50-60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не учитывающий все риски.

Данную ситуацию мы видели на примере кризиса 2008-2009 годов, когда далеко не все ипотечные заемщики оказались способны в несколько нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет.

Несмотря на снижение темпов ипотечного кредитования, просроченная задолженность продолжает увеличиваться: прирост с начала 2015 года уже превысил аналогичный показатель прошлого года в 4,2 раза — это абсолютный рекорд за последние 6 лет.

В абсолютных цифрах просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования достигла уровня 53,9 млрд рублей — рост за годовой период — 33,5%, с начала года — уже на 16,9%.

Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации — на 1% по итогам 2014 года, прогноз на текущий год — 8%. В связи с этим больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита (рост потребительских цен с начала года составил 15%).

Нельзя не принимать во внимание также рост уровня безработицы (в 2014 году он составит 6%, прогноз на 2015 год — 8%), серьезные колебания курса валют и ослабление рубля — эта причина в первую очередь касается валютных заемщиков  (с середины прошлого года курс национальной валюты снизился более чем на 74% по отношению к доллару и на 37% к евро). Сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 41%.

Кроме того, говоря о причинах роста просроченной задолженности по ипотеке, нельзя не учитывать рост инфляции в России при стагнирующей заработной плате (по итогам 2014 года инфляция составила 11,4%, прогноз на 2015 год — более 15%).

ЕЛЕНА ДОКУЧАЕВА

Президент коллекторского агентства Sequoia Credit Consolidation Елена ДОКУЧАЕВА:

— Еще в середине прошлого года ипотечный заемщик считался одним из самых надежных, банки активно наращивали портфель, выдавая кредиты даже без справки о доходах. Однако в IV квартале 2014 года из-за резкого ухудшения макроэкономической ситуации в стране, а также жестких действий ЦБ, объемы ипотечного кредитования начали замедляться.

В начале 2015 года мы увидели рекордные цифры — ипотечный портфель банков показал рост всего в 1,9%, в свою очередь просрочка выросла на 16,9%.  Действия правительства по «оживлению» рынка — постановление «Об утверждении основных условий программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (воспользоваться данным шансом смогут не более 10-20% заемщиков, оказавшихся в трудной ситуации), а также решение понизить ключевую ставку по ипотечному кредитованию до 13% с 1 марта 2015 года — вряд ли смогут кардинально изменить ситуацию.

По нашим прогнозам, в этом году рынок ипотечного кредитования вырастет не более чем на 10-15%. А принимая во внимание сложную ситуация, связанную со снижением платежеспособности населения, просроченная задолженность в данном сегменте увеличится на 35%.