ПРОСРОЧЕННОСТЬ ПО ИПОТЕКЕ СНИЖАЕТСЯ В ВОЛГОГРАДЕ, НО РАСТЕТ В КАЛМЫКИИ

За первые 9 месяцев 2014 года банки выдали населению Южного федерального округа (ЮФО) кредитов на покупку жилья на общую сумму 87,2 млрд рублей, рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил более 47,4%. Объем рынка ипотеки в регионе зааналогичный период  2013 года составлял 59,1 млрд рублей.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков в ЮФО продолжает расти и составляет около 210,5 млрд рублей, за последние 9 месяцев ипотечный портфель увеличился на 41,02 млрд. рублей (прирост 24%).

Наибольшую востребованность ипотека имеет в таких регионах как Краснодарский край — на его долю приходится 39,6% от общей суммы кредитов в данном сегменте в ЮФО, на втором месте — Ростовская область (30,3%), на третьем — Волгоградская область (17,5%). Далее идет Астраханская область с долей в 7,8%, Республика Калмыкия — 2,3% и Республика Адыгея — 2,1%.

Согласно прогнозам аналитиков рынка, по итогам года банки в ЮФО выдадут населению кредитов на покупку жилья на общую сумму 120 млрд рублей против 90 млрд рублей по итогам 2013 года.

Активный рост объема выданных ипотечных кредитов, который сейчас наблюдается, можно объяснить рядом причин. Во-первых, в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках, принимая во внимание сложившуюся  экономическую ситуацию, недвижимость стала популярным объектом для инвестиций.

По данным ЦБ, анализ банковской статистики говорит о том, что вложения в жилье начали воспринимать как альтернативу банковским депозитам. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой покупке защиту своих сбережений.

Во-вторых, заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются в дальнейшем роста ставок и инфляционного роста стоимости недвижимости и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально.

Касаясь вопроса повышения ставок на ипотечные кредиты, стоит отметить, что с начала года данный показатель вырос в ЮФО на 0,2 п.п. и достиг 12,4% — нестабильность на финансовом рынке подтолкнули банки к повышению ставок, однако резкого роста ждать не приходится. Ожидается, что по итогам года в ЮФО средняя ставка не превысит 12,5%.

Кроме того, сами банки сегодня ведут активную борьбу именно за ипотечного (т.е. самого надежного и обязательного) заемщика, и темпы увеличения ипотечных банковских портфелей с начала года существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей.

Так, например, если ипотека выросла в ЮФО, как было сказано ранее, на 47,4% за первые 9 месяцев по сравнению с прошлым годом (для сравнения в аналогичный период 2012-2013 г.г. рост составил 38,1%), то необеспеченное кредитование лишь на 0,17% (в 2012-2013 г.г. рост — 24%).

Если говорить о средних сроках кредитования, то в целом по ЮФО за год они сократились на 1,2% и сейчас составляют 15,3 лет. Стоит отметить, что данный показатель все равно остается одним из самых высоких по стране, что объясняется высокой стоимостью жилья в регионе при довольно низких доходах населения.

В среднем размер ипотечного кредита в регионе составляет 1,55 млн рублей, в прошлом году он был на уровне 1,46 млн рублей.

При этом, наиболее высокие суммы зафиксированы в Республике Калмыкия — 1,7 млн рублей, что объясняется невысоким уровнем жизни населения, а как следствие заемщики вынуждены брать у банка большую сумму на покупку жилья.

Далее идет Краснодарский край — 1,6 млн рублей средняя сумма ипотечного кредита — недвижимость в Краснодарском крае считается одной из наиболее дорогостоящих в ЮФО.

В свою очередь, вместе с ростом рынка изменяются и показатели просроченной задолженности по ипотеке. По итогам 9 месяцев текущего года объем просроченной задолженности в ЮФО составляет 2,2 млрд рублей, что меньше прошлогоднего показателя на 4,9%, однако больше показателя на начало года более чем на 2%.

Анализ поведения основных игроков рынка показывает, что с учетом ослабления требований к заемщикам, а также относительно низкого первоначального взноса по ипотечным кредитам, выданным в предыдущие периоды, возможно снижение качества ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране (в частности, в случае роста уровня безработицы и падения доходов).

На Краснодарский край приходится 48% всей просроченной задолженности по ипотеке в ЮФО (снижение на 7,2%). Далее идет Ростовская область (рост 2,8%), Волгоградская область (снижение на 11,7%), Астраханская область (рост 26%), Республика Адыгея  (снижение на 6,6%) и Республика Калмыкия (рост на 180%).

Столь существенную разницу в темпах роста просроченной задолженности в каждом регионе можно объяснить разным уровнем жизни, развитостью региона и финансовым благополучием населения.

Так, например, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ, в целом по стране уровень безработицы в составил 5,6%. В ЮФО самый высокой уровень зафиксирован в Калмыкии (14%).

То есть, по числу безработных степная республика в 2,5 раза превосходит среднероссийский показатель, а по общим цифрам безработицы обгоняет даже глубоко депрессивные регионы Северного Кавказа. Данный фактор оказывает непосредственное влияние на рост просроченной задолженности, в том числе, по ипотеке.

Говоря о Волгоградской области, где уровень просроченной задолженности снижается, данную тенденцию можно объяснить в первую очередь тем, что темпы увеличения доходов населения, по данным Минрегионразвития, у Волгоградской области весьма неплохие — прирост 106%, следовательно, платежеспособность населения находятся на высоком уровне.

Президент коллекторского агентства Sequoia Credit Consolidation Елена ДОКУЧАЕВА:

— В последнее время россияне волнуются за свои сбережения, многие перестают доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране традиционно рассматривают покупку жилья.

Те же, кому не хватает сбережений на подобное приобретение, все активнее прибегают к услугам банков по ипотечному кредитованию. К сожалению, как мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., далеко не все ипотечные заемщики способны в нестабильной экономической ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет, не говоря уже о более долгой перспективе.

Да и предвидеть возможные колебания цен на рынке недвижимости также непросто. Поэтому сейчас мы находимся в ситуации повышенного риска, когда просроченная задолженность по ипотеке в средней перспективе покажет рост.